Apartman Yöneticisinin Görevleri ve Hukuki Sorumluluğu

Ülkemizde ve dünyada nüfusun ve şehirleşmenin hızla artış göstermesi ile beraber, yatay şehirleşmeden uzaklaşılarak, dikey şehirleşme tercih edilmeye başlanmış ve insanların ikamet edecekleri site ve apartmanlar ihtiyaçlara uygun biçimde tasarlanarak, oluşturulan bu yerleşim alanlarının ortak ihtiyaçları karşılayacak şekilde yönetilmesi gerekliliği doğmuştur.

Site ve apartmanların yönetimine ilişkin esaslar da, ilgili mevzuat hükümleri ile hukukilik kazanmıştır. Buna göre apartman/site yöneticiliğinin mahiyetine dair temel teşkil eden kanun 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU’DUR.
Apartman Yöneticisinin Atanması:
Apartman yöneticiliği, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 34. vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Mezkur kanun’ un 34. Maddesinde “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Buna mukabil, ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Ana gayrimenkulün sekizden az bağımsız bölümü varsa, yönetim uygulamaları, kat malikleri kurulu tarafından yapılır. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Apartman Yöneticisinin Görevleri:
Normal şartlar altında yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür (KMK m.35):
1. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi
2. Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması (KMK m.36):
634 sayılı kanun m. 35’e göre; Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
3. İşletme Projesinin Yapılması (KMK m.37):

Aynı kanun ile birlikte, apartman yöneticisinin sorumlulukları da hükme bağlanmıştır. 634 sayılı kanun m. 38’ e göre “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.”
Son olarak 634 sayılı kanun’ un 39. Maddesinde; Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.
DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN BİR KAÇ HUSUS HAKKINDA:
1. Apartman ve site yöneticileri, 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU’ NU mutlaka okumalı, yetki ve sorumluluklarını iyi öğrenmelidir.
2. Öncelikle apartman iççin yapılan tüm giderler faturalandırılmalı ve bu giderlerin ödendiğine dair banka dekontu veya ödeme yapılan firmadan makbuz alınmalıdır.
3. Tahsil edilen apartman aidatlarının makbuz koçanları veya banka ekstresindeki kaydı muhafaza edilmelidir
4. Apartman ve site yönetimleri ile ilgili olarak çözülemeyen konularda, “Sulh Hukuk Mahkemeleri” görevlidir.
5. Apartmandaki ortak alanların kullanımı ve kat malikleri lehine alınacak kararları uygulamak ve gereken düzenlemeyi yapma yetkisi, kat malikleri adına yöneticiye aittir.
Apartman ve site yöneticiliğinden kaynaklanan davalarda, şikayet edilen yönetici ve/veya kat malikinin hukuki sorumluluğu azımsanmamalıdır. Zira yöneticinin, kat malikleri ile külli ve cüz’i haleflerinin yetkileri ve yükümlülükleri kanunla düzenlenmiş olup, yönetime ilişkin esaslar, gerektiğinde hakimin müdahalesine açık kılınmıştır.
Yukarıda izah edilenler ışığında, apartmanın ve/veya sitenin finansal kayıtlarını düzenli tuttuğunuz ve yönetimsel zorunlulukları yerine getirdiğiniz müddetçe herhangi bir sorumluluğunuz doğmayacaktır.

Olası bir uyuşmazlık durumunda, alanında uzman, yetkin ve güvenilir avukatlardan oluşan bir hukuk bürosundan mutlaka hukuki destek alınmalıdır.